市街化調整区域の土地売買で失敗するケース

不動産業者様向け｜媒介前・契約前に必ず確認すべきポイント

市街化調整区域の土地売買では、契約後に「建てられない」「使えない」ことが判明するトラブルが後を絶ちません。多くの失敗は、制度理解不足ではなく、事前確認の不足によって起こります。

本ページでは、不動産業者様が実務で遭遇しやすい「失敗する典型例」を整理しています。

失敗ケース①｜40戸連たんに該当すると誤認していた

航空写真や現地確認では住宅が密集して見えても、

• 道路で分断されている

• 同一敷地内の建物が除外される

• 戸数の数え方が条例上異なる

といった理由で、40戸（50戸）として算入されないケースがあります。

👉 結果：
媒介後・契約後に建築不可と判明し、トラブルに発展。

失敗ケース②｜農振農用地であることを見落としていた

市街化調整区域内であっても、農業振興地域の農用地区域に該当する場合、
原則として農地転用は認められません。

• 売主も把握していなかった

• 古い資料を信じてしまった

といった理由で、調査不足のまま話が進むケースがあります。

失敗ケース③｜用途が実務上通らない内容だった

資材置場・駐車場・事業用地などは、
書類上は可能性がありそうでも、

• 規模が大きすぎる

• 周辺状況と合わない

• 過去に同地区で不許可事例がある

などの理由で、実務上は極めて厳しい判断となる場合があります。

👉 条例だけでは判断できない典型例です。

失敗ケース④｜役所への事前確認をしていなかった

市街化調整区域の判断は、

• 条例

• 要綱

• 内部運用

が複合的に絡みます。

書面だけで判断し、担当課への事前照会を行わなかった結果、
後から想定外の指摘を受けるケースがあります。

失敗ケース⑤｜「申請すれば何とかなる」と考えていた

市街化調整区域では、
申請＝許可ではありません。

可能性が低い案件をそのまま進めると、

• 時間だけがかかる

• 費用トラブルになる

• 信用問題に発展する

といったリスクがあります。

失敗を防ぐために重要なこと

これらの失敗の多くは、
媒介前・契約前に事前可否調査を行うことで回避可能です。

• 建築・利用の可能性

• 想定される懸念点

• 進めるべきか、止めるべきか

を事前に整理することが、結果的に
不動産業者様ご自身を守ることにつながります。

事前可否調査のご相談について

市街化調整区域の土地売買に関する案件について、
申請を前提としない事前調査のみのご相談にも対応しています。

契約後のトラブルを避けるためにも、

媒介前・契約前の段階で、まずは事前可否調査をご相談ください。

（不動産業者様からのご相談・調査依頼に対応しています）

📞050-7542-3692 (IP電話　さいとう法務事務所PCを経由しています)

（最初に「050におつなぎしています」とガイダンスが流れます。そのままお待ちください。）